Rakennusalan haasteet ja YSE-urakkasopimus – mitä ottaa huomioon jo tehdyissä sopimuksissa?

Mikä on Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan ylivoimainen este (YSE 20 §)? Voiko YSE 1998 -ehtojen perusteella tarkistaa hintoja ja jos voi, millä perustein (YSE 49 §)? Onko sovittu indeksistä (YSE 48 §)?

Jo tehdyt urakkasopimukset ovat joutuneet aivan uudella tavalla arvioinnin kohteeksi, kun omaa sopimuskantaa on jouduttu peilaamaan alati muuttuneisiin rakennusalan markkinatilanteisiin ja kriiseihin. Ennen viime vuosia YSE:n yllä mainittujen ehtokohtien osalta ei ole juurikaan ollut kiinnostusta perusehdoista poikkeaviin määräyksiin itse urakkasopimuksen tekstissä, joskin varsinkin ulkomaiset tilaajat ja toimijat ovat näihin aiemminkin kiinnittäneet erityistä huomiota.

Mitä tulee YSE:n ylivoimaista estettä ja hinnantarkistamista koskeviin ehtoihin, muun muassa Covid19-pandemia, pakotteet, sota Ukrainassa ja kustannustason nousu eivät suoraan ongelmitta sellaisenaan täytä YSE-ehtojen vaatimuksia ylivoimaisesta esteestä tai oikeuta hinnan tarkistuksiin.

Toisin sanoen lähtökohtaisesti alkuperäinen sopimus sitoo. Tältä osin hyvä muistutus on myös hiljattainen Helsingin hovioikeuden ratkaisu 31.1.2023 (tuomio nro 137, diaarinumero S 20/2360). Tapauksessa oli hovioikeudessa kysymys siitä, oliko ehdollinen urakkasopimus astunut voimaan ja jos oli, oliko sen rikkomisesta aiheutunut toiselle osapuolelle vahinkoa. Ratkaisu ei ole lainvoimainen, mutta siinä hovioikeus katsoi, että urakkasopimus oli syntynyt ja toiselle osapuolelle oli aiheutunut 90.000 euron korvattava vahinko, kun toinen osapuoli oli kieltäytynyt aloittamasta urakkaa. Osaltaan tämä kuvastaa sopimusoikeuden perusoppeja, mutta on hyvä muistutus myös nykytilanteeseen – pacta sunt servanda eli sopimukset on pidettävä. Jos sopimusta ei pidä, riskinä on korvausvastuu sopimusrikkomuksesta.

Samanaikaisesti on tärkeä huomata, että erilaisiin sopimuksen muutostilanteisiin vetoavan on syytä esittää vaatimuksensa heti sen perusteen ilmettyä. Näin toimiminen liittyy yleisen reklamaatiovelvollisuuden ja lojaliteettivelvollisuuden täyttämiseen. Samoin oikeustoimilain 36 §:n sovittelusäännökseen voidaan tosiasiallisesti ja realistisesti vedota – olosuhteet voivat olla muuttuneet säännöksen edellyttämin tavoin.

Muutoksia, keskustelua ja vaatimuksia syntyy enenevässä määrin – vaatimustenhallinnassa sekä juridinen ymmärrys että rakentamisen toimialatuntemus on eduksi. Muutostilanteissa tehtyjen sopimusten osalta tämä tarkoittaa käytännössä oman sopimuksen tuntemista ja toimimista seuraavasti: esitä vaatimus, perustele se käytössä olevilla tiedoilla ja täydennä vaatimusta tietojen lisääntyessä. Jos ja kun sopimuksen muutoksesta päästään sopuun, osapuolten on hyvä kirjallisesti vahvistaa tämä yhteisymmärrys.